Kako ozdraviti stanovanjski trg?

Prodajna cena stanovanja dolgoročno ne more biti nižja od stroška gradnje

Stanovanje je kot Big Mac, ekonomski agregat. Stroški njegove izgradnje zrcalijo konkurenčnost graditeljev, trg dela, učinkovitost gradbene regulacije, monopolne rente in davke.

Prodajno ceno stanovanja sicer oblikuje razmerje med ponudbo in povpraševanjem, vendar pa stroški gradnje določajo mejo do katere ta lahko pade. Čeprav kratkoročno lahko zaniha tudi pod stroške (in vlagatelji realizirajo izgubo) - dolgoročno v takšno neprofitabilno panogo nihče več ne bi vlagal in bi odmrla.

Dohodki gospodinjstev so prenizki, da bi vzdrževali sedanjo raven cen

Ocenimo razpoložljivi dohodek povprečnega gospodinjstva. Povprečna neto plača znaša 975 evrov na mesec, povprečna velikost gospodinjstva v Sloveniji pa ima 2,6 člana. Upoštevajmo še, da vsako gospodinjstvo nima dveh dohodkov in določimo razpoložljivi dohodek gospodinjstva na 1,7 kratnik povprečne plače, s tem pa njegovo mesečno kreditno sposobnost na 552 evrov. Če za izhodišče namesto povprečne plače vzamemo razpoložljivi dohodek na prebivalca pridemo do zelo podobnih rezultatov. Pod temi pogoji petnajstletna kreditna sposobnost povprečnega gospodinjstva v Sloveniji znaša med 70.000 in 75.000 evri.

Obstoječa regulacija ne omogoča bistveno cenejše gradnje

Dohodki gospodinjstev so prenizki, da bi lahko vzdrževali sedanjo raven cen. Gradbinci pa v okviru obstoječe regulacije stanovanj ne morejo graditi ceneje. 

Ko utihne Keynes

V danih razmerah bi bilo reševanje špekulantov z denarjem davkoplačevalcev brezupno. Še več, bilo bi škodljivo. Država ne more odpraviti tolikšnega neskladja med povpraševanjem (kupno močjo) in ponudbo. Morebiten odkup bi zato pomenil zgolj zlato padalo za vlagatelje. Temeljnega neskladja pa ne bi odpravil in ko bi učinki stimulusa prenehali delovati bi panoga znova zamrla. Plač preprosto ni mogoče dovolj hitro dvigniti, da bi v času delovanja programa nastala zadostna kupna moč. 

Država ne more ničesar rešiti z intervencijami na trgu. Lahko pa se z njega umakne in izvede obsežno deregulacijo gradnje. Ta bi znižala stroške gradnje in omogočila prodajo novih stanovanj po bistveno nižjih cenah. S tem ko bi se približala zmožnostim večine prebivalstva bi gradbena panoga znova postala zanimiva za vlagatelje in posel bi stekel. Pridobili bi vsi - gospodinjstva, gradbena panoga, novi vlagatelji in država. Cena za to pa je da tisti, ki so se zašpekulirali in si nakopičili nekurantne zaloge realizirajo izgube. Tudi državne banke. Politika mora spoznati, da jih ni več mogoče rešiti in jih prodati ali pa prepustiti svoji usodi.

Vidni stroški regulacije

Naštejmo najprej nekaj primerov v gradnji stanovanj vidnih stroškov regulacije.

Najbolj očiten je obdavčenje. Končni kupec na vsak v hišo vgrajen material plača davek na dodano vrednost. Na ta način je hiša takoj za 20% dražja. Vsako pošteno plačano delo na hiši oziroma storitev je povrhu najmanj enkrat precenjena, saj mora izvajalec za delo zaračunati pol višjo ceno, da lahko državi plača davke in prispevke zaposlenih in druge dajatve. Pri gradnji hiše je lepo razvidno, kako visoki davki v resnici bremenijo končnega kupca -mlado gospodinjstvo. So neposredno v ceno hiše vračunani strošek. Posledično tako temeljna dobrina kot je lasten dom pri nas ni poceni.

Lokalna skupnost pri gradnji neposredno zaračuna še komunalni prispevek. Ker je ta skoraj povsem v pristojnosti lokalnih veljakov lahko doseže tudi 50.000 evrov za enodružinsko hišo. Na spletu so na voljo številni pogovori navadnih ljudi, graditeljev o tem kakšni grozljivi samovolji smo izpostavljeni. Komunalni prispevek direktno prispeva h končnemu strošku gradnje. Ne boste gradili hiše za 100.000 evrov, če vam občina zaračuna pol te vsote še preden zasadite lopato v zemljo, kajne? 

Po drugi strani pa je komunalni prispevek lep primer, kako mali ljudje na koncu plačajo za rokovnjaštvo pri javnih projektih. Ne le preko davkov - preplačane ceste plačujete tudi, ko gradite hišo. Takrat občina potencialen strošek gradnje preplačanih cest, kanalizacije, vodovoda, tunelov, stavb - preprosto prenese na vašo hišo v obliki komunalnega prispevka. 

Najhuje pa je da njegovo plačilo ni nikakršno jamstvo, da boste precenjeno komunalno urejenost kdaj uživali. Mnogokrat ostane pri obljubah in ljudje desetletja zaman čakajo na preplačano infrastrukturo.

S stališča dinamike izplačil bi bilo komunalni prispevek najbolje ukiniti in ga nadomestiti z nepremičninskim davkom. Marsikdo bi lahko zgradil hišo ceneje in pozneje plačeval davek; ne more pa si privoščiti visokega vstopnega stroška že na začetku.

Skriti stroški regulacije

Še huje kupce stanovanj prizadanejo skriti stroški regulacije. Naštejmo nekaj za končnega kupca škodljivih politik, ki bistveno podražijo gradnjo.

Najpomembnejši je gotovo centralno planiranje zazidljivosti. V Sloveniji to pogosto počnejo ljudje, ki ne razumejo temeljev ekonomije. Ko dajejo pravljične izjave -kot denimo- da je "stanovanj dovolj" s tem le kažejo, da ne razumejo osnov delovanja trgov. Pomagajmo jim - cena je ključen del razmerja med ponudbo in povpreševanjem. Stanovanj za 3.500 evrov na kvadratni meter je preveč, stanovanj po 1.000 evrov na kvadratni meter pa pač zelo primanjkuje. Jasno? Zato zazidljivosti ni mogoče planirati po "štetju glav prebivalstva", ker je ključni del te enačbe tudi cena zazidljive zemlje in morata za normalne cene obstajati tudi presežek in kvalitetna izbira.

Do sedaj smo pozidali manj kot 4% ozemlja. Če naredimo dvojnik vsake stavbe, ceste, železnice; ki smo jo uspeli v preteklih stoletjih zgraditi bo nepozidanega ostalo 92% državnega ozemlja. Zakaj torej ne podvojimo števila zazidljivih parcel v okolici urbanih središč? Večja količina zazidljivih parcel pomeni več ponudbe in ob enakem povpraševanju nižje cene teh zemljišč. 

Komunalno opremljanje, politika gradbenih dovoljenj in količina zazidljivih zemljišč so med ključnimi dejavniki razlike med ceno kvadratnega metra zazidljivega in nezazidljivega zemljišča. Če je ta razlika velika to ne kaže nikakršne naravne danosti in ni izraz tržnih dejavnikov, ampak kaže rigidnost pri komunalnem opremljanju, politiki gradbenih dovoljenj in količini zazidljivih zemljišč. Ta razlika ni cena zemljišča, ampak cena politične privolitve da je zemlja zazidljiva. Oblast si lahko za cilj zada to razmerje spraviti v meje normale - naprimer največ 1:5. Če se kje to razmerje preseže se pač sprosti dodatna zemljišča.

Ugovor o potrebah kmetijstva je jalov saj mu zemlje ne odžirajo mlade družine. Te pač morajo nekje stanovati! V resnici najkvalitetnejša kmetijska zemljišča v Sloveniji zaradi neobdelovanja zarašča gozd.

Velika dodana vrednost preredkih političnih dovoljenj nekje graditi je tudi vir korupcije. V Sloveniji je vsakdanji pojav, da imajo otroci občinskih veljakov -denimo v Ljubljani- brez šol in kakšnih posebnih sposobnosti uspešna podjetja, ki milijone služijo s preprodajo - informacij o zazidljivosti in možnostjo spreminjanja namembnosti. Tovrstna korupcija se pri ustreznem razmerju med ceno zazidljive in nezazidljive zemlje preprosto ne bi več izplačala; to področje pa bi bilo zato manj in ne bolj kavbojsko, kot napačno sklepajo nekateri.

Razmislimo, kako na cene zazidljivih zemljišč vplivajo vizije centralnih planerjev o strnjeni gradnji večnadstropnih hiš. Ena izmed težav takšnih ideoloških programov je, da centralni planerji ponavadi razmišljajo le o strošku in delu birokracije, ker od tam tudi izhajajo. Ne pa tudi o ekonomskih posledicah na končnega kupca. Kupno moč, ki naj njihove velike vizije podpira privzamejo kar kot samoumevno.

Gradnja večnadstropnih hiš omeji število izvajalcev, ki znajo in zmorejo takšne projekte izpeljati. Mnoge spremeni v podizvajalce. Posledica pa je, da se pojavijo rente, kot posledica manj ponudbe in s strani državne politike uzakonjene prevlade določenih izvajalcev. Če takšne vizije spremlja še manj zazidljivih parcel (ker bodo "potrebe" zadovoljene z gradnjo v višino) se podražijo tudi zemljišča in na koncu je prodajna cena m2 stanovanja lahko bistveno dražja, kot če bi gradili enodružinske hiše v slogu ameriških primestnih naselij - razliko pa poberejo izvajalci, ki so takšne omejitve zlobirali.

Kaj pa obvezna strnjena gradnja? To pomeni, da je parcel vse manj; da so vse manj kvalitetne (tudi po konfiguraciji, kar zviša stroške gradnje); in da so povrhu zaradi nesproščanja novih vse dražje. V bistvu je to para- davek na novoprišleke, ki omejuje izbiro in posledično viša cene. 

Kolikšni so učinki tega omejevanja ministrstvo ob uvajanju svojih velikih vizij nikoli ni izračunalo. Zadovoljevali so se s stališči "uglednih strokovnjakov", ki so bili večinoma in so še vedno čisto navadni lobisti, ki jih posledice politik niti ne brigajo in se namesto izračunov poslužujejo analogij tipa "v urejeni Švici je tudi tako", pozabijo pa povedati, da ima v Sloveniji v lasti nepremičnino več kot 82% gospodinjstev, v Švici pa zaradi izredno drage regulacije manj kot 35%.

Med skrite stroške regulacije lahko prištejemo še monopolne rente para- državnih Holdingov, ki vam edini lahko nudijo priključke, ker je politika v preteklosti na teh področjih dušila zasebno pobudo in ni dovoljevala poštene tržne tekme.

Črni scenarij blokade se nam že dogaja

Boleča resnica je, da smo imeli v trdem socializmu liberalnejšo gradbeno zakonodajo, kot jo imamo danes. Konec osemdesetih je bila zaradi tolerantnega odnosa oblasti do črnograditeljev vsaka sedma gradnja v državi črna. To ni rešitev, vendar pa pojasni, zakaj je bila ljudem nepremičnina takrat bolj dosegljiva, kot jim je danes. Če graditelj obide prav vse stroške države potem je hiša tako poceni, da si jo lahko privošči vsak.

Da pa se Slovenija ne bi spremenila v ciganski tabor potrebujemo regulacijo. Vendar mora biti ta bolj kot z okusom petičnežev usklajena s finančnimi zmožnostmi povprečnega mladega gospodinjstva.

Velja omeniti, da kljub hiper- regulaciji na Dolenjskem obstajajo cela na črno zgrajena naselja in torej zakoni, ki naj bi nas pred tem ščitili in nam že dvajset let dražijo domove, ničesar niso rešili.

Smisel Slovenije je v tem, da gospodinjstvu s povprečnimi dohodki ne preprečuje, da bi si ustvarilo svoj dom. S tem ne le izpolnjuje svoje poslanstvo, ampak je to dolgoročno tudi ekonomsko najbolj smiselna politika. Gradbeni panogi se na ta način omogoči razvoj in rast - svoje izdelke in storitve lahko prodaja najštevilčnejšemu sloju. Mladi lahko večji del svojega razpoložljivega dohodka namenjajo za investicije z višjo dodano vrednostjo in ne porabijo vseh življenjskih prihrankov (vključno s pomočjo dedkov, babic in staršev - pri katerih živijo najdlje v OECD) za cementno kockico.

Kaj bodo na strmoglavljenje cen rekli lastniki stanovanj? Nič. Večina jih na svoje stanovanje ne gleda kot na investicijo, ampak kot na dom. Višja cena stanovanja jim pomeni le breme: pomeni višji davek pri potencialni prodaji stanovanja, višji nepremičninski davek in večje doplačilo med sedanjim in novim stanovanjem v primeru menjave.

Nasprotniki deregulacije trdijo, da so visoke cene stanovanj "vrednota", ki jo je treba na vsak način ohraniti. Za tržne cene trdijo, da so "stabilne". Ampak v resnici bi lahko rekli tudi, da so toge oziroma da so zrcalna slika Slovenije. Ne padajo zato, ker se ne spremeni noben ključen dejavnik poslovnega okolja. Slovenija pa zaradi svoje togosti ni stabilna, ampak izpostavljena večjim tveganjem, kot bolj dinamična okolja. Ker iz prenapihnjenega balona ne dovolimo spustiti zraka obstaja nevarnost, da ta v nekem trenutku eksplodira.

Vsi kazalci kažejo da se črni scenarij, ki je posledica prav te zgrešene politike v gradbeništvu že dogaja.

Tomaž Štih je avtor bloga LIBERTAREC.